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Réparations et travaux : responsabilités du bailleur et du locataire (1ère partie) Les réparations et travaux incombant au bailleur Les réparations locatives et de menu entretien incombant au locataire Le locataire dot user du bien loué en bon père de famille. Ainsl, le locataire devra effectuer un certain nombre de travaux : les réparations locatives et le menu entretien.

Quand une réparation est-elle locative et qu’est-ce que le menu entretien? 1. Le Code civil Les articles 1754, 1755 et 1756 du Code civil donnent une liste exemplative des rép qui doivent être sup Art. 1754. – Les répar ocataire est tenu, s’il clause contraire, son or27 Sni* to u le bailleur. u entretien dont le e telles par l’usage des lieux, et entre autres, les réparations à faire: aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes des cheminées; au récrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d’habitation, à la hauteur d’un mètre; aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés; aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle, ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire n’est pas tenu; aux portes, croisées, lanches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

Art. 1755. – Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand vétusté ou force majeure. Art. 1756. – Le curement des puits et celui des fosses d’aisances sont à la charge du bailleur, s’il n’y a clause contraire. 2. Les usages On constate que le texte de loi est fort ancien et ne correspond plus du tout aux aménagements actuels des habitations. Il faut donc rechercher dans les usages et la jurisprudence. On peut dresser une liste des principaux travaux et réparations qui sont ? supporter tantôt par le ocataire et tantôt par le propriétaire.

Cette liste est forcément incomplete, mais elle constitue déjà un premier guide. Il faut aussi ajouter que le Juge de paix disposera d’un pouvoir d’appréciation important et devra dans de nombreux cas prendre l’avis d’experts Attendre l’acte authentique pour payer en une fois l’intégralité du prix, protège racquéreur des situations ambiguës évoquées plus haut puisque, au moment de la signature de cet acte, l’ensemble des recherches auront été effectuées par le notaire.

Mais certains vendeurs risquent de ne pas apprécier pleinement cette mesure. En effet, comme le ouligne le notaire Van Beneden, un propriétaire vend parfois pour acquérir une nouvelle demeure et il ne pourra plus disposer, comme auparavant, du montant de l’acompte pour verser à son tour un acompte. De plus, il est courant que des ventes deffectuent pour payer les dettes du vendeur et devoir attendre l’acte authentique pour disposer de l’intégralité du prix, fait courir des intérêts, quand cela ne crée pas des problèmes supplémentaires.

Enfin, lorsque la vente se réalise par le biais supplémentaires. Enfin, lorsque la vente se réalise par le biais d’un agent immobilier, le propriétaire prélève souvent du ontant de facompte la commission due à l’agent. Dès lors que le chèque d’acompte est établi au nom du notaire ou que les sommes sont remises en sa présence, cette pratique n’est plus possible, et l’agent immobilier, qui a pourtant fini sa mission, risque de devoir attendre la signature de Pacte pour être payé, sauf au vendeur à le payer avec d’autres fonds.

Rappel La répartition donnée ci-après ne vaut pas si le bailleur et le locataire ont pris d’autres accords à ce sujet, ce qui est fréquent, notamment dans les baux- type. Si les réparations sont dues à la faute du locataire, elles seront ? sa charge de toute açon 3. Liste alphabétique des réparations courantes Antenne : si le bailleur a installé une antenne radio ou T. V. , le preneur en a l’entretien. En cas de remplacements de pièces autres qu’un entretien courant, les frais sont à charge du bailleur.

Si le preneur a Installé une antenne, il dot l’enlever à sa sortie des lieux et réparer les dégâts éventuels à la toiture. Le bailleur veillera à éviter qu’une antenne laissée par un locataire précédent ne l’oblige à en assurer les frais de réparations. Les antennes de T. V. ancienne PAGF chargé de remplacer les interrupteurs et prises de courant éfectueux ainsi que tout autre petit appareillage. Il renouvellera les fusibles brûlés. Si le preneur place des canalisations électriques supplémentaires celles-ci doivent être réglementaires.

Le bailleur peut exiger l’enlèvement à sa sortie de même que pour tout appareillage placé par le preneur,ceci dans les limites de la bonne foi et de l’abus de droit. Arbres : le preneur taillera et élaguera les arbres. Il pourra disposer des fruits. Il ne sera pas tenu de remplacer les arbres morts sauf s’il les a maltraités. Ascenseurs : SI l’ascenseur est à usage d’un seul locataire, il en assurera l’entretien. Le bailleur xigera dans le bail que le preneur souscrive un contrat d’entretien périodique.

Si l’ascenseur est à usage de plusieurs occupants, les frais d’entretien sont ? charge du bailleur, qui peut contractuellement les mettre à charge du preneur. Le bailleur veillera à ce qu’un contrat d’entretien périodique soit souscrit et pourra exiger qu’un organisme de contrôle tel que « Association A. I. B. – Vinçotte ou autre fasse périodiquement une vérification. Si l’entretien et le contrôle sont habituellement à charge du preneur en vertu du bail, il est d’usage que le bailleur intervienne dans le remplacement des pièces telles que âbles, moteurs, etc…

Les ascenseurs des immeubles à appartements multiples avec concierge et/ou femme de ménage au service de la copropriété sont soumis aux dispositions des articles 267 bis à 283 du Règlement Général pour la Protection du travail. un arrêté royal du 2 septe du 2 septembre 1983 (Moniteur Belge du 28 octobre 1983) prévoit des dispositions instaurant des règles de sécurité très précises pour les immeubles soumis au R. G. P. T. Cet arrêté royal a été modifié par l’arrêté royal du 12 décembre 1984 (Moniteur belge du 4 janvier 1985) en réduisant la portée des odifications à effectuer.

Autres : (Intérieur des cheminées à feu ouvert) le preneur n’est pas responsable des souillures et fumées salissant l’âtre. Il est responsable des fêlures et carreaux brisés. 2 Baignoires : le preneur veillera à laver convenablement la baignoire et évitera l’emploi de produits corrosifs attaquant l’émail. Il est responsable des éclats, des traces de dépôts calcaires, des dégâts par corrosion à l’émail. Il peut dans ce dernier cas être tenu à rémailler la baignoire. Balatum : le preneur n’est pas responsable des griffes, coups, trous de talons, enfoncements e pieds de meubles.

La durée normale de vie d’un balatum est estimée à neuf ans. Le preneur n’est pas responsable des éclats dus à une mauvaise fixation entre deux bandes ni à des dénivellations du plancher sous-jacent. Le preneur qui aurait placé lui-même un balatum est tenu de l’enlever à sa sortie. Réparations et travaux : res onsahilités du bailleur et du locataire (2è PAGF s OF caisses, de bouteilles ou autres objets. Le preneur est responsable des barreaux ou de la barre d’appui qui seraient cassés.

Boiseries : le preneur est responsable des coups, griffes et trous dans les boiseries. Il n’est pas esponsable des déboîtements dus à l’ancienneté. Le preneur doit veiller à ce que les écoulements d’eau de condensation des châssis soient libres et est responsable du pourrissement de la boiserie s’il les a obturés. Le preneur est responsable des griffes et coups dans les boiseries vernies. Il peut être tenu de revernir ces boiseries dans ce cas. Si le preneur applique une peinture sur un vernis il sera tenu de décaper et de revernir les boiseries.

Il ne sera pas responsable de l’usure du vernis des marches d’escalier aux endroits de foulée. Les armoires devront faire l’objet de soins de la part du preneur, il eillera à ce qu’il ne soit pas fait de taches de dépôts, de griffes, de coups, de trous. Les armoires seront censées disposer d’un rayonnage à l’endroit de chaque baguette de support. Boîte aux lettres : le preneur est responsable de l’entretien de la boite aux lettres, de sa serrure et de sa charnière; il est responsable en cas de perte de la clef.

Dans un immeuble ? logements multiples le preneur sera tenu de payer le coût de sa plaquette nominative. Boiler – Vase d’expansion : les frais de réparations sont à charge du bailleur. Le preneur est tenu de protéger le vase d’expansion contre les gelées. S’il a raccordé une prise de terre aux canalisations de chauffage, le preneur est responsable de la corrosion du boiler ou du vas OF corrosion du boiler ou du vase d’expansion. Cafards et autre vermine : le perneur est responsable de la présence de cafards ou autre vermine, qui se développe plus que par le passé, dans les logements.

Evidemment le bailleur est responsable de leur présence en début de location, mais il faudra détecter cette présence lors de l’état des lieux, avant la remise des clés au preneur. Caves : le preneur est tenu de vider et de nettoyer les caves à sa sortie. Les frais d’évacuation es objets laissés pourront lui être imputés. Charnières : le preneur est tenu de les huiler et les refixer. Le bailleur est tenu de les remplacer, sauf si elles ont été forcées par manque d’entretien. Chasses d’eau (voir aussi water closet) : le preneur est tenu d’entretenir les chasses d’eau de W.

C. Il remplacera les joints en cas de fuite de même que le manchon de raccord au tuyau de chute. Le remplacement de l’appareillage en cas de vétusté est ? charge du bailleur. Le preneur est tenu de remplacer la chaîne de tirage et la poignée. Le preneur remplace le flotteur du réservoir de la chasse d’eau. Chauffage central : le locataire doit entretenir la chaudière: une fois par an, après l’hiver, il la fera nettoyer par un homme de métier. Si la chaudière est en acier il la fera en outre graisser afin de la protéger contre la rouille.

Lorsqu’il y a plusieurs locataires dans l’immeuble, il est fréquent que le bailleur confie l’entretien complet de l’installation à une firme spécialisée, le PAGF 7 OF l’entretien complet de l’installation à une firme spécialisée, le coût qui en résulte étant ms à charge de tous les preneurs. En ce qui concerne les radiateurs, le preneur devra veiller à les purger régulièrement. Après un certain nombre d’années (de 15 ? 25 ans selon la qualité des matériaux) une chaudière peut devenir poreuse: le remplacement en incombe au bailleur.

Mesures légales tendant à prévenir la pollution atmosphérique lors du chauffage de bâtiments à l’aide de combustibles solide ou liquide (Arrêté royal du 6 janvier 1978 – Moniteur belge du 9 mars 1978). Cet arrêté stipule que les installations de chauffage au mazout et au charbon feront l’objet d’un entretien par an au minimum. Ceci ne concerne donc pas les poêles ? mazout. Cet entretien, qui doit être effectué par un technicien qualifié, comprendra le amonage de la cheminée, le nettoyage de la chaudière, la vérification et la mise au point du brûleur et le contrôle de la combustion.

Une fiche de combustion « contrôle d’installation’ ainsi qu’un attestation des travaux effectués doivent être complétées et signées par la personne qui a effectué l’entretien. Ces documents doivent être remis ? l’utilisateur ou au responsable de l’installation et être conservés pendant une période de deux ans. Toute nouvelle installation de chauffage ou installation modifiée (par exemple remplacement de la chaudière ou du brûleur) doit faire l’objet d’une vérification de réception par un rganisme agré.

Dans les cas où une installation de chauffage est transmise à un autre utilisateur (par exemple vente d’une mai BOF installation de chauffage est transmise à un autre utilisateur (par exemple vente d’une maison, nouveau locataire), celui-ci doit être en possession de la fiche de contrôle d’installation. Si ces documents n’existent pas, le nouvel utilisateur est tenu avant toute nouvelle utilisation de l’installation, de faire vérifier celle-ci par un organisme agré à cet effet.

Au cas où le rapport de l’organisme agré conclut à la nécessité de modifier l’installation pour la rendre conforme aux rescriptions, cette modification doit être effectuée dans les trois mois de la remise du rapport et revérifiée par le même organisme. En ce qui concerne les installations au gaz naturel, les articles 519 et 551 du code pénal prévoient des sanctions à l’encontre des personnes qui auront négligé d’entretenir, de réparer ou de nettoyer les fours, cheminées ou usines où l’on fait usage de feu.

La loi étant muette quant à la périodicité de ces travaux, on peut en déduire qu’il n’y a lieu de les faire exécuter qu’en cas de nécessité; en effet, la combustion de gaz laisse peu ou pas de dépôts susceptibles ‘obturer les conduits ou de provoquer un incendie. Toutefois, la présence possible de nids d’oiseaux, de briques descellées, etc… justifie la surveillance de la vacuité du conduit. En début de location, le bailleur est tenu d’expliquer au preneur le fonctionnement de la chaudière et d’autres appareils.

Chauffe-bain – Chauffe-eau : le preneur veille au réglage, au nettoyage, il décrasse les trous à gaz et remplace les robinets défectueux. Il est tenu d’effectuer un détartrage des appare trous un détartrage des appareils au moins tous les ans et notamment lors de sa sortie des lieux ? l’occasion de laquelle il produira n certificat de détartrage. Le bailleur est tenu de remplacer le serpentin, le preneur peut toutefois être rendu responsable en l’absence de détartrage. Les chauffe-bains doivent disposer 4 d’une évacuation des gaz brûlés.

Le bailleur peut être tenu responsable d’une mauvaise évacuation des gaz brûlés. Le preneur sera, lui, tenu de veiller à ce que le conduit ne soit pas obstrué (nids d’oiseau par exemple). L’utilisation de chauffe-bains exige une arrivée d’air frais. Cest pourquoi les locaux ne disposant pas de fenêtre, ni d’accès ? un aéra doivent disposer d’une ouverture dans la porte de la salle de bains (système air- ontrol) permettant une entrée d’air pour la combustion des gaz du chauffe-bain.

Ces travaux sont à charge du bailleur et indispensables pour assurer la sécurité des utilisateurs. En cas d’accident, le bailleur pourra être tenu pour responsable civilement et pénalement. bailleur et du locataire (3ème partie) Cheminée : le locataire est tenu d’effectuer le ramonage des cheminées. Lors de sa sortie des lieux il doit faire la preuve d’un ramonage récent. Le locataire n’est pas responsable des pierres fendues par la chaleur dans un feu ouvert ni d’un noircissement d’un lintea