Extiction de droit au bail

A/ le renouvelement du bail ce droit au renouvelement du bail nést pas systematique, il ne eut etre exerce par le locataire commercant que si certaines conditions sont remplies(l) et certains procedures sont accomplies(2) 1 les conditions du drol Swige to vie' » next page droit au renouvellement du bail les conditions déxercice du droit au renouvellement du bail ou encore d’accés à la properiété commerciale sont multiples. d’une coté la loi de 1977 implique l’existence d’un contrat du bail les locaux loués doivent etre affectés à l’exploiatation dun fonds de commerce, la locataire doit etre un commercant industriel ou artisan. ‘autre coté, lexercice du droit au bail est en outre subordonné une autre condition relative a la durée du bail. en effet , conformement a l’article premier de la loi de 1977 « les dispositions de cette loi s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds de commerce est exploité pendant deux années cinsecutives au moins deux consequence en decoulent; la premier est que si la durés de lexploitation du fonds de commerce dans les lieux loués est inferieure a deux ans , la location reste soumise aux regles de droit commun du coc . a deuxieme est que meme si le contrat de locatin est conclu pour deux ans , la locataire ne beneficie du droit au renouvellement ue s’il a effectivement exploité le fonds deux années consecutive au moins . 2 les procedures du droit au renouvelement du bail. a lexpiration du bail le renouvelement n’est pas automatique, il faut que l’une des parties , a savoir le locatire déclenche la procedure de renouvelement par un acte juridique. cet egard et conformement a l’article 5 de la loi de 1977, le locatire commercant qui veut obtenir le renouvelement de son bail doi 2 OF s de la 101 de 1977, le locatire commercant qui veut obtenir le renouvelement de son bail doit en faire la demande au bailleur ar exploit d’hussier de jusrice soit dans les six mois qui précedent l’expiration du bail , soit a tout moment au cours de sa recondation. orsqu’il recoit l’exploit d’hussier de justice, le bailleur dispose un delai de réflexion de trois mois pour choisir l’une des solutions suivantes: dabord , si le bailleur accepte le renouvellement du bail cette acceptation peut prendre deux formes: d’une part le bailleur peut donner expréssement son accord de renouvellemnet au locatire . dautre part , le bailleur peut s’abstenir de repondre a l’exloit qui lui a éte siginfie , son silence vaut acceptation du enouvellement. nsuite , si le bailleur accepte le renouvelement du bail , tout en subordonnant le renouvelement a des conditions nouvelles, dans ce cas , si les parties s’accordent a l’amiable sur les conditions de renouvellement , notament le montant du loyer , le nouveau contrat portera les nouvelles conditions ra defaut d’accord, le montant du loyer sera fixé judiciarement. nfin , si le bailleure refuse le renouvellement du bail dans ce cas et dans 3 mois de la reception de l’exploit, le bailleur doit , par exploit d’huisiier de justice egalement, faire connaitre au locatire on refus du renouvellemnt du bail précisant les motifs de son refus. B/le non renouvellement du bail ce refus de renouvellent est cependant subordonné a des conditions de forme et d 3 OF s renouvellement du bail conditions de forme et de fond. 1 les conditions de forme conformement de l’aricle 4 de la loi de 1977 , le bail commercial ne prend fin que par l’effet d’un congé adressé par le bailleur au locatire commercant.

A defaut de congé, le locatire commercant est en droit d’obtenir le renouvellement de son bail et de rester dans les lieux. pour etre valable le congé adresser par le bailleur au locataire ommercant doit , sous peine de nullité ; remplir les conditions il doit etre adresse par exploit d’hulssier de justice il doit etre donné six mois a l’avance, ce delai de six mois est destiné a permettre au locatire d’avoire le temps nécessaire pour trouver un autre local. l doit preciser les motifs de refus de renouvellement, ces motifs ne peuvent etre modifiés ulterieurement doit rappeler au locatire qu’il dispose d’un delai de trois mois peine de forclusion pour saisir le tribunal , s’il entend contester le congé ou demander la paiement d’une indemnité d’eviction. 2 les conditions de fond Le refus de renouvellement peut par exception être opéré sans indemnités dans deux hypothèses.

La 1ère hypothèse : Sil existe un motif grave et légitime de refuser le renouvellement comme faute du locataire consistant à une violation de ses devoirs de locataire : il ne paie pas ses loyers ; il n’entretient plus de locaux ; il a changé la destination des lieux sans autorisation du propriétai 4 OF S plus de locaux ; il a changé la destination des lieux sans autorisation du propriétaire. Le bailleur ne peut toute fois évoquer ces fautes que s’il a mis en demeure le locataire par acte huissier et que ces fautes se sont enouvelées dans le mois suivant la mise en demeure.

La faute qui peut être invoquée n’est pas toujours liée directement à l’exécution du bail. Les injures ou les violences l’égard du bailleur peuvent constituer un motif grave et légitime pour refuser le renouvellement. 2ième hypothèse : ‘exercice du droit de reprise : Ce droit a plusieurs facettes. – Le bailleur peut reprendre les locaux pour son habitation personnelle ou celle de ses parents proches ou descendant ou ascendant s’il ne dispose pas d’une habitation correspondant ses besoins.

Dans ce cas de figure, les locaux devront être ccupés dans les 6 mois suivant le départ du locataire ; – Aucune indemnité n’est tenue au locataire si l’immeuble doit être démolie en raison de son insalubrité ou s’il est prouvé qu’il ne peut être occupé sans danger. Si l’immeuble est par la suite reconstruit, le locataire bénéficie un droit de priorité sur les nouveaux locaux. 3ème hypothèse : Le bailleur peut reprendre les locaux pour reconstruire l’immeuble sans payer d’indemnité d’éviction au locataire à condition qu’il offre au locataire un local équivalent et qu’il lui règle ses frais de déménagement.