Rapport de stage Loueur meublé non professionnel

Pour ce deuxième rapport de stage, j’ai décidé de mettre l’accent sur le type de dossier que nous avons rarement au cabinet mais qui, à mon sens, comporte de nombreuses particularités : l’investissement locatif, en effet ces derniers temps les français privilégient leurs placements, dans ce qu’ils considèrent comme le plus sûr, rimmobilier. La « pierre » est de plus en plus demandée face à la mobilité des marchés financiers (volatilité, scandales… ).

Une fois l’investissement réalisé, de nombreuses régimes fiscaux s’offrent aux propriétaires : revenus micro fonciers, revenus fonciers en nom pro rofessionnels, loueu Les investisseurs co conse iller en gestion de pa or20 Sni* to View rs meublés non xpert-comptable, ecommander « le meilleur régime » selon les recettes attendues. Que cet investissement immobilier soit un achat pour une détention sur le court ou long terme, L’optimisation fiscale va très certainement déterminer le régime qui sera choisi, bien que ces systèmes fiscaux soient très évolutifs.

Car pour tout investissement immobilier, Le but est de trouver un placement rentable tout en ayant une fiscalité avantageuse, cependant le propriétaire peut être perdu quand les termes uivants sont employés : plafonnement, encadrement de loyers, niches fiscales. Certains régimes bénéficieront d’un abattement fiscal sans pouvoir déduire de charges quant à d’autres, tous les frais afférents à l’immeuble seront déductibles.

Le but de ce rapport de stage n’est pas de réaliser du conseil en gestion de patrimoine en orientant le choix de tel ou tel régime selon la situation, étant donné que des spécialistes exercent cette profession, même si l’expert-comptable a de sérieuses connaissances dans ce domaine, mais d’avantage de présenter le traitement qu’exerce un cabinet d’expertise comptable sur un osser de loueur meublé non professionnel (LMNP), qui peut apparaitre très simple si l’on se renseigne brièvement à propos de ce thème mais en pratique pose quelques difficultés.

En effet, dans le cabinet où je suis employée, nous n’avons jamais traité ce type de dossier, nous appréhendons donc ce sujet avec une grande attention car il peut comporter des particularités et a surtout une incidence directe sur les déclarations du client, puisqu’il s’agit de son patrimoine personnel, ce qui est autorisé, ce qui est interdit… par conséquent il sera d’avantage concerné par la situation. La problématique de ce rapport est la suivante : comment appréhender un dossier de LMNP en au niveau comptable, fiscal et juridique ?

Tout d’abord, je présenterai les deux dossiers concernés avec le type d’investissement qui a été réalisé, ensuite les différents régimes qui ont été proposés au propriétaire et en fonction de celui choisi, le traitement comptable et fiscal approprié. présentation de la mission Le cabinet a été missionné pour prendre en charge les comptes annuels de 2 dossiers du ty e LMNP nommés Nute et Fauchon immatriculés au RCS resp puis 2012 et 201 1.

PAGF OF RCS respectivement depuis 2012 et 2011 Chaque dossier comporte 2 appartements avec des particularités : -Nutte : est propriétaire d’un appartement à Nantes acquis en 2012 et usufruitier d’un appartement à Paris depuis 2005 acquis par voie de succession. Aucun emprunt n’est présent sur ces structures. Le propriétaire a décidé en 2012 de les faire passer sous le régime LMNP. – Fauchon détient quant à lui 2 appartements acquis en 2012, l’un à Nantes et le second à Dax les bains, pour ce dernier, il s’agit d’une résidence de tourisme (locations très passagères).

Les comptes de 2012 avaient donc déjà été établis, et initialement, notre mission était de présenter ceux de Pannée suivante soit 2013. Mais suite à la reprise du dossier, nous avons pu remarquer des erreurs de traitement sur l’année 2012. Je vous présenterai ces erreurs dans la partie 2-les difficultés rencontrées. Cela paraît donc être une mission classique qui ne devrait pas poser de difficultés si l’on s’informe du traitement des LMNP.

Or cela n’a pas été forcément le cas, c’est ainsi que j’ai décidé d’en faire le sujet de mon deuxième rapport de stage, puisque es dossiers ont suscité de nombreuses interrogations au sein du cabinet. PAGF fonciers existants Avant de rentrer dans le détail du régime des LMNP, je vais vous exposer un récapitulatlf des différents régimes fonciers. 1- La location nue Pour la location nue, on trouve le régime micro foncier ou foncier présentés brièvement ci-dessous.

On peut tout d’abord trouver le régime du micro foncier, qui concerne les revenus immobiliers inférieurs à 15 000 euros, auquel on ne déduira pas de charges sur la déclaration de revenus mais un abattement forfaitaire de 30%. Ce type de régime n’impose pas de traitement particulier (pas de déclaration spécifique), le montant des recettes de loyers est à reporter sur la déclaration des revenus classique n02042 déposée chaque année.

Ce régime est à privilégier pour les propriétaires n’ayant pas d’emprunt étant donné que la déduction forfaitaire est souvent supérieure au montant des charges réelles. Ensuite pour les revenus les plus importants, il y a le régime foncier, où sont déclarés les revenus auxquels on déduit les charges de copropriété, d’entretien, d’intérêts d’emprunt, ‘assurances, d’impôts… sauf les amortissements du bien (sans abattement). Des déclarations spécifiques sont à établir (rf 2044 et 2072 pour les Sociétés Civiles Immobilières).

Le bénéfice foncier est à déclarer sur la déclaration des revenus et s’il s’agit d’un déficit, seule est imputable sur le revenu global, la fraction du déficit qui résulte des dépenses déductibles dans la limite de 10 700 euros à l’exception des intérêts d’emprunts. La fraction résultant des intérêts d’emprunts est imputable uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. ces ’emprunts est imputable uniquement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ces deux régimes n’ont aucun caractère soclal, ces revenus ne sont soumis à aucune cotisation maladie, retraite… ?tant donné qu’il ne s’agit pas d’un régime professionnel. 2- La location meublée Quant à la location meublée, voici les régimes possibles • -le micro BIC : il concerne les loyers perçus inférieurs à 32 600 euros, il y a un abattement de 50% censé correspondre aux charges pour le maintien du bien. Or si l’on pense avoir des charges plus importantes notamment les premières années, ce ystème ne permet pas de créer du déficit (même inconvénient que le micro foncier dû à rabattement forfaitaire). -Le régime meublé non professionnel – LMNP- : il s’applique si les loyers sont inférieurs à 23 000 euros.

Nous verrons ce régime plus en détail plus loin et toutes les spécificités s’y attachant. -Le régime loueur meublé professionnel : une inscription au registre des commerces et des sociétés est nécessaire pour ce statut, de plus, la notion d’incompatibilité avec certaines professions réglementées s’applique notamment aux avocats, experts comptables… ui ne peuvent donc pas avoir ce statut. Il s’agit d’une personne qui loue des locaux de façon habituelle et qui peut proposer d’autres services du type prêt de linge, entretien… il s’applique si les Io ers erçus sont supérieurs à 23 000 euros.

PAGF s OF concerne des revenus élevés nécessitant donc plus de traçabilité. B- le LMNP 1 Une brève définition La location meublée consiste à louer un local d’habitation meublé, c’est à dire que le locataire peut s’y installer sans ajouter le moindre mobilier. Ce régime a été créé par «défaut», en effet la location meublée rofessionnelle doit respecter les critères suivants : – minimum de loyers perçus de 23 000 euros – les recettes représentent plus de la moitié du revenu global du foyer fiscal – inscription au RCS Si l’une des 3 conditions n’est pas respectée, nous sommes en LMNP ; ce régime a été défini ainsi. – le type d’investissement Le logement peut être « simple » : le propriétaire gérera son bien lui-même ou peut investir dans une résidence de services, il loue son bien à une société qui trouvera elle-même les locataires (ces résidences sont pour les touristes, étudiants, personnes âgées épendantes). Si le propriétaire investit dans la résidence de services, il n’aura pas à s’occuper du logement, la société d’explo’tation s’en charge. un bail est à rédiger avec la société (le plus souvent de 9 ans). our le dossier Fauchon et Nutte, les 2 appartements à Nantes correspondent à ce type d’investissement. 3- Les réeimes fiscaux : OF régime classique, celui de l’amortissement. Pour l’autre, il n’y a pas la notion de l’amortissement or dans la LMNP, ils font partie de ces charges pour déterminer le résultat comptable. Selon le bulletin officiel des impôts : « la règle comptable de ‘amortissement permet de « défiscaliser » les revenus locatifs ? concurrence de : par an du montant de l’immobilier pendant 40 ansD par an du montant du mobilier et de l’équipement pendant 10 ans.

Cependant les amortissements ne peuvent pas créer un déficit, on constituera alors une « réserve d’amortissement » illimitée dans le temps qui sera imputée sur les bénéfices futurs. Cependant lorsque l’on est en bénéfice, avant que l’on puise dans la réserve d’amortissement, il convient en priorité d’en déduire les déficits des années précédentes (il sont reportables dans un délai de 10 exercices).

S’il y a un emprunt, les premières annuités paient généralement les intérêts mais progressivement, ce type de charge diminue et des bénéfices qui vont apparaître seront neutralisés par cette réserve d’amortissement, il n’y aura donc généralement pas de bénéfice avant 20 à 30 ans. Exemple : si le bien d’une valeur de 200 000 euros est amorti pour 5 000 euros par an Année 1 : déficit de 2 000 euros non imputé au revenu global hors amortissement Réserve d’amortissement de 5000 euros Année 2 : déficit de 3 000 euros non imputé au revenu global hors Réserve d’amortissement : IO 000 euros (2 années * 5000)

Année 3 : bénéfice 7 000 euros hors amortissement Réserve d’amortissement : 15 000 euros Traitement fiscal : imputation des PAGF 7 OF Traitement fiscal : imputation des déficits antérieurs : 2000+3000 = 5000 euros Reliquat : 2000 euros de bénéfice on puise 2000 euros soit une réserve damortissement restante de 13 000 euros (15000 2000) La deuxième option est celle du dispositif Censi Boulevard (celui- ci ne permet pas de déduire l’amortissement) mais il y a une réduction d’impôt de 11% (pour les logements acquis en 2012 et 2013, auparavant la réduction était plus importante) de la valeur u bien étalée sur 9 ans dans la limite de 3 666 euros par an, mais cet avantage ne se rapporte qu’aux achats immobiliers dans les résidences de services, il s’agit d’un avantage sur le court terme. Exemple : acquisition d’un appartement d’une résidence 500 000 euros Réduction d’impôt globale : 500000 * 11% 55 000 euros mais limitée ? 3666*9 = 32994 euros soit 3 666 euros de réduction d’impôt par 8 OF donné que les recettes globales sont inférieures à 23 000 euros mais ils sont tout de même enregistrés au RCS Tous les ans ils sont tenus de transmettre aux impôts des liasses iscales de type BIC. Il me semble qu’un éventail assez complet des cas possibles de LMNP est représenté pour faire part, dans le cadre de ce rapport de stage, aux éventuelles interrogations à propos de ce type de dossier.

Cependant roption Censi boulevard n’est pas présente étant donné que l’investissement dans ces appartements pour chacun de nos clients a été effectué pour obtenir un avantage à long terme (optique d’un complément de revenus). Ainsi notre mission était de reprendre les données des exercices précédents et d’établir les comptes de 2013, cependant nous vons rencontré des difficultés exposées ci-après qui ont remis en cause cette mission initiale. B – les difficultés de la mssion – les difficultés juridiques Sulte aux erreurs constatées, nous souhaitons examiner certains aspects que nous jugeons essentiels comme les baux qui ont été rédigés : – entre Nutte et le particulier our l’a rtement détenu en usufruit autres appartements, où le bail est long, quelles sont les durées du préavis…

Le but n’étant pas de tenir un rôle de « juriste » mais au moins déterminer si notre client est dans son bon drolt avec le souci de oujours le conseiller. 2 les difficultés fiscales a-l ‘amortissement des biens : Nous nous sommes rapidement aperçu que sur Pexercice précèdent, les amortissements etaient excédentaires et qu’ils ne respectaient la méthode des composants obligatoire depuis 2005. D’une part, ils étaient amortis 20 ans or l’Etat exige un minimum de 40 ans et d’autre part non conforme à la réglementation comptable puisque ils étaient étalés pour leur montant global de façon linéaire (hors attribué au terrain non amortissable).

La difficulté résidait dans le fait de trouver une grille de répartition ar composant ajustée à celle admise par les impôts. Ce problème était le même pour les 2 dossiers, seulement pour Nutte il n’y avait qu’un exercice à rectifier mais pour Fauchon, l’activité a commencé en 2011, soit 2 exercices à rectifier. b- le traitement de l’usufruit : Lors du bilan 2012, nos prédécesseurs ont considéré que le propriétaire avait la pleine propriété du bien or il ne détenait que l’usufruit et ont comptabilisé dans les comptes la pleine propriété à la valeur actuelle estimée du bien (une agence immobilière avait réalisé cette estimation).