FICHE AVANT CONTRAT

DROIT CIVIL – LES AVANT-CONTRATS L’échange des volontés est rarement instantané et s’inscrit souvent dans la durée. Loin du « coup de foudre » contractuel que stigmatisent les ouvrages juridiques, les contractants aménagent dans le temps la rencontre définitive de leurs volontés en recourant à des techniques variées. Certaines tendent à différer la formation du contrat définitif (le consentement est alors progressif), d’autres autorisent la remise en cause unilatéral du contrat conclu (le consentement n’est que provisoire). En l’état de certains avant-contrats, la vente future n’est u’éventuelle en ce q volonté des parties. ucun consentement projetée mais se bor obligations de faire q org encore de la ne contiennent arties à la vente naires des t à négocier, préférer, réserver ou contracter, rapprochent de plus en plus l’accord préalable du contrat définitif. A – LA VENTE PRESSENTIE 1 – L’OBLIGATION DE NEGOCIER : LES ACCORDS DE NEGOCIATION Les accords de négociation créent à la charge des parties l’obligation d’entreprendre et de poursuivre la négociation d’un futur contrat en vue de sa conclusion, selon les modalités généralement précisées dans l’acte.

De tels engagements ‘inscrivent parfois dans un accord de principe par lequel les parties s’accordent sur le principe d’un contrat futur futur en s’engageant, au moins implicitement, à en négocier les termes/ L’objet étant de négocier mais non de conclure, le succès de la négociation n’est jamais garanti. On exprime souvent cette idée en disant que les contractants ne sont tenus que d’une obligation de moyens. Comme toute négociation, elle doit être menée de bonne foi et dans le respect des modalités éventuellement fixées dans l’accord.

Si l’échec des négociations n’est pas en lui même fautif, il peut le evenir lorsqu’il procède d’un comportement de mauvaise foi. 2 – L’OBLIGATION DE PREFERER : LE PACTE DE PREFERENCE Le pacte de préférence est la convention par laquelle le propriétaire d’un bien s’engage, pour le cas où il vendrait ce bien, à donner sa préférence au bénéficiaire du pacte. Le débiteur du pacte ne s’engage donc pas à vendre mais seulement à préférer son cocontractant s’il décide de vendre.

La différence principale entre le pacte de préférence et une promesse tient à ce que le débiteur d’un pacte de préférence ne prend pas l’engagement de vendre, mais seulement de préférer u cas où il vendrait. Le pacte de préférence doit également être distingué du droit préemption. Le droit de préemption est d’origine légale alors que le pacte de préférence est d’origine conventionnelle. Le pacte de préférence obéit au droit commun des contrats.

Sa validité suppose en particulier que la chose qui en est Pobjet soit suffisamment déterminée. Avant l’offre de vente, le débiteur de préférence s’oblige essentiellement à ne pas ve Avant Hoffre de vente, le débiteur de préférence s’oblige essentiellement à ne pas vendre le bien à un tiers sans l’avoir réalablement proposé au bénéficiaire. Cette obligation de ne pas faire se traduit chez le bénéficiaire par un simple droit de créance exclusif de tout droit réel.

Après l’offre : les parties ont intérêt à définir avec précision les conditions dans lesquelles le débiteur du pacte de préférence informe le bénéficiaire de sa décision de vendre et formule ? ce dernier son offre. Dès ce moment, le pacte de préférence s’apparente à une PUV : le débiteur n’est plus seulement tenu de ne pas vendre à un tiers, il promet de vendre au bénéficiaire. L’acceptation de l’offre vaut alors vente. Les parties doivent prendre le soin de fixer par avance le délal octroyé au bénéficiaire pour lever l’option.

Si celui-ci décline l’offre, le propriétaire retrouve sa liberté de vendre à un tiers mais seulement dans les conditions de l’offre. Lorsque le débiteur du pacte méconnait son engagement en vendant le bien à un tiers, la sanction de cette violation varie selon la bonne ou mauvaise foi du tiers acquéreur. Lorsque le tiers acquéreur est de bonne foi, le drolt de créance du bénéficiaire du pacte lui est inopposable en vertu du principe effet relatif des conventions (article 1165 du Code civil).

Toutefois, le bénéficiaire d’un pacte de préférence est en droit d’exiger l’annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d’obtenir sa substitution ? l’acquéreur, à la conditio un tiers en méconnaissance de ses droits et d’obtenir sa substitution à l’acquéreur, à la condition que ce tiers ait eu connaissance, lorsqu’il a contracté, de l’existence de PP et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir (chambre mixte, 26 mai 2006).

A supposer donc que soit démontré la mauvaise foi u tiers acquéreur, le bénéficiaire du pacte peut obtenir non seulement des Dl de la part du tiers qui s’est rendu complice de la transgression du pacte, mais également l’annulation de la vente conclue en fraude de son droit de préférence et/ou sa substitution au tiers acquéreur dans la vente conclue avec le débiteur de préférence.

Si Pannulation n’est pas une nouveauté (civ 3ème, 26 octobre 1982), la substitution était toujours refusée au visa de farticle 1142 du Code civll. Le bénéficiaire peut également se contenter de demander l’annulation de la vente sans substitution (Civ 3ème, 14 février 2007). Toutefois, la mauvaise foi du tiers « s’apprécie à la date de la promesse de vente, qui vaut vente, et non à celle de sa réitération par acte de vente » (Civ 3ème, 25 mars 2009).

Evidemment, en pratique, la preuve est difficile à rapporter. 3 – L’OBLIGATION DE RESERVER : LE CONTRAT PRELIMINAIRE Le contrat préliminaire à la vente d’immeuble à celui « par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s’engage à reserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble ». La nature juridique de cette opération singulière demeure controversee. 4 – L’OBLIGATI PAGF