Usucapion

DUMANLIOGLU -rugba L3 DROIT DROIT CIVIL DES BIENS TD 6 DROIT CIVIL DES BIENS L’usucapion immobilière et l’usucapion des droits extra- patrimoniaux Commentaire de l’article 2272 du Code civil alinéa 2 : « Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété « La prescription est 8 p g de se libérer par un certain laps de temps, et sous les conditions de la loi » (article 2219 du Code civil). Comme l’expliquent F. Terré et p. Simler dans « Droit civil, Les biens » (Ed.

Dalloz), se dégagent de cette définition deux sortes de prescriptions : l’une négative et l’autre ositive. En effet, la prescription libératoire (ou extinctive) est un mode d’extinction des droits de créance et des droits réels mais également de toutes les actions qu’elles soient réelles ou personnelles. Lorsqu’un titulaire d’un droit ne l’exerce pas pendant un délai déterminé, généralement de trente ans, ce droit s’éteint à la fin de ce délai et celui contre lequel il existe peut légitimement se prévaloir de son extinction.

Mais, existe aussi aux cotés de cette prescription extinctive une prescription au contraire acquisitive, appelée également d’acquérir un droit réel principal (propriété, usufruit… par l’exercice de ce droit prolongé pendant un temps donné, lequel est en principe de trente ans, mais parfois plus court. D’ailleurs, à ce propos, l’article 2272 de notre Code civil actuel reflète tout ? fait cette idée en disposant : « Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Toutefois, prescrit la propriété par dix ans. Cet article s’applique donc comme c’est précisé en matière immobilière, en effet, d’autres dispositions existent quant à la prescription en matière mobilière. Cet article 2272 du Code civil se trouve dans le livre III « Des ifférentes manières dont on acquiert la propriété », en son titre XXI « De la possession et de la prescription acquisitive », chapitre Il intitulé « De la prescription acquisitive », section 2 « De la prescription acquisitive en matière immobilière b.

Cet article a été quelque part « créé » suite la réforme législative du 17 juin 2008 qui a considérablement modifié le quantum des dispositions relatives à la prescription. En effet, avant cette loi, qui avait pour but de simplifier et moderniser le régime de la prescription, l’alinéa 1er de l’article 2272 actuel était consacré dans l’ancien article 2262 du Code ivil, et l’alinéa 2 dans l’ancien article 2265 du Code civil.

Ces deux alinéas actuels n’étaient donc pas réunis en un seul article. Avec cette loi, ces deux nouveaux alinéas de l’article 2272 dudit Code furent donc réunis. Ainsi, la ces deux nouveaux alinéas de farticle 2272 dudit Code furent donc réunis. Ainsi, la prescription acquisitive est restée soumise à un délai de trente ans en matière immobilière (article 2272 alinéa 1er du Code civil) mais la prescription abrégée justifiée par l’existence d’un juste titre et la bonne foi fut modifiée.

Auparavant, deux délais existaient en fonction de la situation du domicile du éritable propriétaire, à savoir selon que le domicile se trouvait ou non dans le ressort de la Cour d’appel dans l’étendue duquel se situe l’immeuble. Cette distinction fut donc abandonnée par la loi de 2008 qui a unifié le délai de la prescription acquisitive abrégée en matière immobilière à dix ans (article 2272 alinéa 2 du Code civil).

Avant de se pencher sur l’étude de l’alinéa second de ce nouvel article 2272 du Code civil, il convient de faire une remarque puisque ces deux alinéas de l’article 2272 du Code civil sont quelque part liés l’un à l’autre. Cela est d’ailleurs visible avec e premier terme de l’alinéa second de Farticle 2272 qui est « Toutefois… Comme c’est expliqué précédemment, l’alinéa 1er pose un principe : en matière immobilière, la prescription acquisitive est soumise à un délai de trente ans.

Et, l’alinéa second vient poser une exception à ce principe en disposant que ce délai peut être réduit à dix ans mais bien sûr sous certaines conditions. Dès lors, comment une personne peut-elle acquérir un bien par le biais de l’usucapion abrégée ? Il convient tout d’abord d’étudier le domaine d’application et les conditions requises à cette usuc onditions requises à cette usucapion abrégée (l) pour ensuite s’intéresser aux effets plutôt considérables de cette prescription acquisitive abrégée (Il).

L’usucapion abrégée : un domaine d’application précis et des conditions particulières Ne devient pas titulaire d’un droit qui veut par le jeu de l’usucapion abrégée. En effet, cette prescription acquisitive abrégée s’applique à des biens particuliers (A) et sous des conditions propres à cette forme d’usucapion (B). A- Un domaine d’application propre à l’usucapion Le domaine d’application de l’usucapion abrégée doit être irconscrit puisque cette forme d’acquisition ne s’applique pas ? tout type de biens.

Il faut savoir que ce domaine d’application est précisément déterminé puisqu’il doit y avoir eu acquisition a non domino de droits réels immobiliers (a non domino signifiant le fait d’acquérir un bien sans être le maître d’une chose, sans être propriétaire) De plus, tous les droits ne sont pas prescriptibles et encore moins soums à l’usucapion abrégée. D’ailleurs, cela est visible aux deux alinéas de l’article 2272 du Code civil puisque le 1er dispose « Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété mmobilière… ? et le second « Toutefois, celui qui acquiert un immeuble… Ainsi, à la lecture de l’article 2272 alinéa 2 du Code civil, on voit bien que la prescription abrégée est écartée au sujet de meubles. Dès lors, par exemple, les rentes foncières étant des meubles par détermination de la loi, l’usucapion a 4 OF par exemple, les rentes foncières étant des meubles par détermination de la loi, l’usucapion abrégée ne peut s’appliquer, cela résulte notamment d’un arrêt de la chambre civile de la Cour de cassation du 14 août 1840.

Par contre, elle doit être admise u sujet des Immeubles par destination (en ce sens, on peut citer Mazeaud et Chabas, tome Il, 2ème volume, n01497, note 1). Par ailleurs, l’usucapion abrégée s’applique non seulement uniquement aux biens immeubles, mais également uniquement aux immeubles acquis de façon individuelle et non aux universalités. Par voie de conséquence, la personne qui achète d’un héritier apparent une succession entière ne peut pas prescrire par dix ans les Immeubles en faisant partie puisque la prescription abrégée n’arrête que la revendication et non la pétition d’hérédité.

Cependant, cette forme de prescription qui permet d’acquérir la ropriété individuelle d’un immeuble permet aussi l’acquisition d’autres droits réels immobiliers comme un usufruit (en ce sens, arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 février 1963), un droit de propriété indivise (arrêt du 30 avril 2003 de la troisième chambre civile de la Cour de cassation) ou de copropriété (arrêt du 25 juin 2005 de la troisième chambre civile de la Cour de cassation), un droit d’usage et d’habitation, etc.

La jurisprudence estime néanmoins que les servitudes ne peuvent être acquises par usucapion abrégée et la loi estime que es biens ou droits hors de commerce (article 2260 du Code civil) ne peuvent pas être prescrits. Cela est tout à fai hors de commerce (article 2260 du Code civil) ne peuvent pas être prescrits. Cela est tout à fait logique puisque par principe, est imprescriptible ce qui est inaliénable mais cet article en plus d’être applicable à l’usucapion abrégée l’est également en ce qui concerne la prescription acquisitive de droit commun d’une durée plus longue.

Rappelons une chose essentielle à ce niveau : pour que la prescription abrégée puisse être invoquée, les droits réels mmobiliers doivent avoir été acquis a non domino (en ce sens, arrêt de la troisième chambre de la Cour de cassation du 26 octobre 1977). Comme l’expliquent F. Terré et P. Simler dans « Droit civil, Les biens » (Ed. Dalloz) à la p. 367, « D’une part, les véritables bénéficiaires de l’avantage légal doivent être de véritables acquéreurs ; d’autre part, cet avantage est exclu si l’acquisition pourtant remise en cause émane bien du véritable propriétaire.

Il y a acquisition a non domino lorsqu’un propriétaire a vendu deux fois le même bien et que le second acquéreur se révaut de la seconde vente » (en ce sens, on peut citer l’arrêt du 24 novembre 1982 de la première chambre civile de la Cour de cassation). On peut dès lors faire une remarque concernant le domaine d’application de l’usucapion abrégée. Ce domaine n’est pas clairement défini par les dispositions de la loi, et il n’est pas parfaitement délimité.

En effet, de façon générale, on peut relever que l’usucapion abrégée s’applique aux biens immeubles mais également aux droits réels immobiliers, mais pas en totalité puisque les servitudes ne sont pas 6 OF puisque les servitudes ne sont pas concernées. Le fait que e domaine d’application ne soit pas très bien circonscrit est critiquable puisque cette forme de prescription acquisitive emporte des effets considérables qui seront étudiés ultérieurement. Cependant, cette incohérence n’existe pas au niveau des conditions spécifiques à l’usucapion abrégée.

En effet, deux conditions distinctes et propres à l’usucapion abrégée sont imposées explicitement par la loi : la bonne foi et le juste titre. B- Des conditions d’application propres à l’usucapion Ces deux conditions, la bonne foi et le juste titre, sont des conditions propres à l’usucapion abrégée et sont d’ailleurs xplicitement imposées par la loi, notamment au niveau de l’alinéa 2 de l’article 2272 du Code civil. En clair, ces conditions ne sont applicables qu’en matière d’usucapion abrégée.

D’ailleurs, ces conditions sont cumulatives et non alternatives puisque l’article 2272 alinéa 2 dispose « celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre h. En effet, la loi ne dit pas « celui qui acquiert de bonne foi ou par juste titre La doctrine majoritaire, lorsqu’elle présente ces deux conditions, commence généralement par le juste titre pour ensuite expliquer la bonne foi mais il est préférable de suivre Fordre proposé par la oi et ainsi commencer par la bonne foi.

Mais, qu’est-ce que la bonne foi ? Il s’agit en fait de la croyance pleine et entière du possesseur au moment de son acquisition, que celui dont il tient le corpus de la chose entière du possesseur au moment de son acquisition, que celui dont il tient le corpus de la chose était titulaire du droit qu’il prétendait lui transmettre.

Ainsi, par exemple, cela consiste au fait qu’un acheteur croit fermement que son vendeur était le propriétaire de la chose vendue et que la vente Pa rendu propriétaire (par exemple, arrêt de la troisième chambre civile e la Cour de cassation du 18 janvier 1972) qu’il s’agisse d’ailleurs d’une erreur de fait ou d’une erreur de droit (Dijon, 3 janvier 1878 ou Douai, 9 février 1909). Cette erreur doit avoir été commise au moment de l’acquisition (article 2275 du Code civil). ailleurs, celui qui devient de mauvaise foi au cours de la prescription, c’est- à-dire celui qui aurait ultérieurement la connaissance de l’erreur, bénéficie tout de même de la prescription abrégée puisque cela est sans incidence sur l’appréciation de sa bonne foi dès lors qu’elle est postérieure à l’acquisition (par exemple, arrêt du 27 ovembre 2001 de la première chambre civile de la Cour de En outre, il est à noter que la bonne foi est toujours présumée et que c’est à celui qui allègue la mauvaise foi de la prouver (article 2274 du Code civil).

Cette preuve peut être faite par tous moyens (en ce sens, arrêt de la chambre des requêtes de la Cour de cassation du 22 mai 1906) et les juges apprécient souverainement l’existence ou non de la bonne foi (arrêt du 15 février 1927 de la chambre des requêtes de la Cour de cassation). Ainsi, on peut, suite aux diverses jurisprudences des tribunaux civils qu’un possesseur est c BOF