Le financement du logement social locatif

Le financement du logement social locatif Licence professionnelle Assurance Banque Finance Projet tuteuré Sandra PETILLOT université paris XIII M’IY LUZOL074 rue Marcel cachin Adrien LEVERRIER 93000 Bobigny Romain KERANGO orag Sni* to View Tuteur : Mme Marie-L des terrains mal reliés au tissu urbain, pour réduire la charge foncière ; Réaliser en série un grand nombre de logements en utilisant les nouvelles techniques industrielles de préfabrlcation, pour réduire les coûts de construction. C’est ainsi que nous avons vu apparaître les « grands ensembles » dans les banlieues.

En fait, depuis les débuts de l’industrialisation au XIXème siècle, le logement est en crise chronique, connaissant de façon récurrente des pénuries, des inadaptations entre offre et demande, des inégalités fortes au sein des groupes sociaux. Aux inltiatives privées prlses pour le résoudre en créant un habitat social salubre dont le pris du loyer serait modéré a succédé progressivement une intervention croissante de l’Etat dans ce domaine. Aussi peut-on entendre par logement social tout logement qui a bénéficié, pour sa réalisation, de l’aide directe ou indirecte des ouvoirs publics.

Avec un parc locatif de plus de 4,3 millions de logements et un objectif de production annuelle de plus de 120 000 logements, la question du logement social constitue l’un des enjeux politiques majeurs de notre temps. Son importance est attestée par la consécration d’un droit au logement. Par ailleurs, la récurrence des débats autour de la forme de l’habitat, du statut d’occupation, de la dynamisation du parcours résidentiel et de la promotion de l’accession illustre la richesse du sujet sur le plan social.

La dimension économique n’en est, bien évidemment, pas absente. Se pose alors la question du financement du logement social. C’est pourquoi nous tenterons de répondre à l’interrogation suivante : OF logement social. Comment finance-t-on le logement social locatif ? Ainsi dans un premier temps, nous parlerons du contexte, des enjeux et de l’environnement du HLM, puis dans une seconde partie nous détaillerons précisément le financement du logement social locatif en France et enfin nous discuterons des obstacles ? la construction de HLM.

PARTIE I : Le contexte, les enjeux et l’environnement du HLM 1) Définition Les HLM sont : « Des habitations collectives ou individuelles, urbaines ou urales, répondant aux caractéristiques techniques et de prix de revient déterminées par décision administrative et destinées aux personnes et aux familles de ressources modestes. À ces habitations peuvent être adjoints, dans des conditions fixées par décision administrative, des dépendances, des annexes et des jardins privatifs ou collectifs, accolés ou non aux immeubles.

En outre, les ensembles d’habitations mentionnés aux premiers alinéas peuvent compren ment des locaux à usage PAGF 3 OF en chantier 68 400 logements neufs. Ils en ont acquis et amélioré 7 800 et acquis sans travaux 5 300. Ainsi, les opérations lancées en 201 2 ont atteint un total de 81 500 logements. A noter que les mlllions de logements locatifs représentent des résidences principales en France. IO millions de personnes sont logées en Hlm, et chaque année, environ 450 000 logements sociaux sont attribués, soit près d’un logement sur dix dans le parc.

Fin 2012, les logements vacants (y compris la vacance technique due aux projets de démolition, aux travaux ou à la rotation du parc) représentaient 4,2% du parc total géré, avec de fortes disparités suivant la localisation. 2) Contexte Le logement tend à perdre son «pouvoir protecteur» en période de crise. Pire, il peut aggraver les effets de la mauvaise conjoncture. Dans son nouveau rapport sur «LiÉtat du mal- logement en France», la Fondation Abbé Pierre estime que 10 millions de personnes sont touchées, de près ou de loin, par la crise du logement en France.

Aux 3,5 millions de mal-logés, à savoir les sans domicile fixe (141. 500 personnes), les personnes vlvant dans des abris de fortune ou en résidence sociale, viennent s’ajouter les plus de 5 millions de personnes fragilisées à cause de leur logement: ropriétaires occupant un logement dans une copropriété en difficulté (près de 730. 000 personnes), locataires en impayés de loyers (1 million), ou encore personnes en situation de « surpeuplement » (3,2 millions). Un contingent qui est complété par – ou qui se cumule avec – les mlllions de ménages en situation de précarité énergétique, les près de 92. 0 cumule avec – les 3,8 millions de ménages en situation de précarité énergétique, les près de 92. 000 familles occupant un logement sans droit, ou les 1,7 million de ménages qui ont une demande de logement soclal en attente. L’enjeu du logement est d’autant plus important, selon le rapport, qu’il est étroitement lié au problème de l’emploi. «L’un et l’autre paraissent emportés dans une même spirale récessive qui conduit à l’aggravation de la situation des plus fragiles».

Aujourd’hui, 5,5 millions de personnes, toutes catégories confondues, pointent à Pôle emploi. En parallèle, le travail se précarise (augmentation des CDD, de l’intérim, des temps partiels et du sous-emploi). Autant d’évolutions qul ont des incidences sur les ressources des ménages et donc sur leur capacité à se loger. De même, le logement peut être un obstacle à l’emploi. «Cest le cas lorsque, pour pouvoir se loger à un coût supportable, des ménages actifs s’éloignent toujours plus des bassins d’emplois», note le rapport.

Ou encore lorsque ces derniers atterrissent dans des quartiers où s’accumulent les problèmes sociaux et finissent par être victimes de «discriminations territoriales pratiquées par certains employeurs». Enfin, selon le Credoc, environ 2 millions de personnes auraient récemment refusé un emploi «parce que cela les aurait obligées à déménager en occasionnant un surcoût financier». Si le tableau est sombre, la Fondation Abbé Pierre entrevoit des raisons d’espérer: les responsables économiques s’intéressent à nouveau à la question du logement de leurs salariés, y voyant un frein potentiel à la bonne marche des entreprises.

PAGF s OF logement de leurs salariés, y voyant un frein potentiel à la bonne marche des entreprises. 3) Les enjeux a) Construire plus et mieux pour répondre aux besoins Pour répondre à la demande considérable de logement social, le Plan de cohésion sociale de 2004 a fixé un objectif de production de 500 000 logements sociaux nouveaux sur la ériode 2005-2009, objectif rehaussé de 91 000 logements « très sociaux » dans le cadre de la loi DALO.

Les différentes lois de programmation budgétaire, les lois de finances annuelles et le plan gouvernemental de relance 2009-2010 intervenus depuis ont poursuivi cette ambition et ouvert des enveloppes budgétaires croissantes, d’annee en année. Les nouveaux logements proviennent De construction neuve en maitrise d’ouvrage directe ; CYacquisition de résidences en vente en l’état de futur achèvement (Véfa) auprès de promoteurs privés. Ce mode concerne chaque année 20. 000 logements ;

D’acquisitions simples ou d’acquisitions accompagnées d’amélioration de logements existants ; De l’accession sociale à la propriété b) La rénovation urbaine : des actions nombreuses, des résultats concrets À terme, plus de 500 quartiers devraient ainsi être modifiés grâce à des opérations de réhabilitations, de résidentialisation de logements et de démolitions-reconstructions. Parallèlement, des aménagements de la voirie et des espaces publics, la création d’équipements favorisant le brassa e social, et un travail en profondeur pour créer de ent ouvrir aux habitants

PAGF 6 OF nouvelles perspectives et un cadre de vie valorisant. Dans les territoires où les chantiers sont les plus avancés, les opérations transforment l’image du quartier et modifient le rapport des habitants à leur environnement, à leur ville. Ces résultats prometteurs doivent être confortés à travers un projet de développement social renouvelé et ambitieux, porté notamment par le Mouvement Hlm avec l’aide de l’Etat et des collectivités territoriales. ) Droit au logement opposable et mixité sociale Les conditions de la mixité sociale, objectif fondateur du Mouvement Hlm, sont aujourd’hui remises en questions par les évolutions socio-économiques, par la pénurie de logements sociaux sur de nombreux territoires, mais aussi par les modalités du Droit au logement opposable (DALO). Le logement social a pour fonction, définie par la loi, de loger à un prix modéré tous ceux qui ne peuvent y parvenir aux conditions du marché.

Alors qu’historiquement les Hlm ont été créés pour loger les salariés, les constructions des années 1950-1960 répondaient à l’impératif plus large de loger une population diverse: employés, ouvriers, familles rapatriées, retraités, jeunes énages, fonctionnaires, la mixité se réalisant spontanément. Depuis, le secteur Hlm a profondément évolué mais son ambition de mixité sociale et d’équilibre de peuplement des quartiers et des immeubles reste intacte.

Face aux mutations socio-economiques, les organismes Hlm se mobilisent et continuent à promouvoir une approche « généraliste » en refusant l’idée de spécialiser le parc social dans l’accueil exclusif des plus pauvres et des plus démunis, et ai 7 OF spécialiser le parc social dans l’accueil exclusif des plus pauvres et des plus démunis, et ainsi de faire courir à la société deux isques : celui de la constitution de concentrations de pauvreté avec des conséquences négatives pour les populatlons concernées ; celui d’aggraver les difficultés des classes moyennes à revenus modérés et précaires qui risquent de devoir s’éloigner encore plus des centres urbains et de vivre un véritable déclassement. ) La mixité sociale aujourd’hui Lors des attributions, la mixité sociale, générationnelle ou professionnelle reste un des objectifs fondamentaux des commissions d’attribution, dans le respect des règles de priorité et de non-discrimination. Les plafonds de ressources prévus par la loi (soit 2 050 euros nets par mois pour une personne seule à Paris) permettent à 64 % de la population de prétendre à un logement social, cette proportion étant ramenée à 33 % si on exclut les ménages propriétaires de leur logement. Dans l’esprit de la législation, le parc Hlm s’adresse donc à une population certes modeste, mais pas exclusivement ? sa composante la plus pauvre.

Ainsi en 2006, les employés et les ouvriers représentaient la moitié des résidents (respectivement 25 % et 24 les professions intermédiaires (infirmières, instituteurs, professeurs, ontremaîtres) 12%, et les artisans et commerçants, 2 e) Un rôle social croissant du parc Hlm Depuis près de 40 ans, accompagnant les évolutions économiques et sociales, le parc Hlm loge un nombre croissant de ménages défavorisés. En 1973, 12 % des ménages locataires Hlm appartenaient au quart de la population aux pl défavorisés. En 1973, 12 % des ménages locataires Hlm appartenaient au quart de la population aux plus faibles revenus ; en 2006, cette proportion est passée à plus de 40 %. Cette évolution est également liée à la disparition très rapide du parc locatif privé ? bas loyers et à la grave crise du logement abordable que connaissent aujourd’hui de nombreux territoires.

Les nouveaux entrants sont plus fragiles économiquement, du fait de la précarisation du travail, de la baisse de revenus d’une partie importante de la population (retraites, emplois à temps partiel), et de l’accroissement du nombre de familles monoparentales. En parallèle, les locataires Hlm appartenant au quart le plus élevé des revenus quittent le parc Hlm soit vers l’accession à la propriété, soit par un effet mécanique du surloyer imposé aux occupants qui dépassent les plafonds de ressource. Les ménages à bas revenus effectuent l’essentiel de leur parcours dans le parc social dont ils ne peuvent partir en raison de l’explosion des coûts du logement, dans le locatif privé et en accession. ) Développer et sécuriser l’accession sociale à la propriété Favoriser l’accession sociale à la propriété tout en assurant la sécurisation des parcours résidentiels est une des ambitions fortes du Mouvement Hlm, en réponse aux attentes des élus et des habitants. L’accès à la propriété des ménages modestes est à Forigine de la fondation du Mouvement Hlm il y a plus d’un slècle. L’accession sociale à la propriété des Français a fluctué au cours du temps, pour atteindre sa « vitesse de croisiere » durant les années 1980-1990. Avec plus de 8 000 mén PAGF OF pour atteindre sa « vitesse de croisière » durant les années 1980-1990.

Avec plus de 8 000 ménages à revenus modestes qui deviennent propriétaires d’un logement neuf chaque année, les organismes Hlm sont un des acteurs majeurs de l’accession sociale à la propriété. Cette dynamique s’est trouvée renforcée ces dernières années par la mise en place de financements spécifiques (Prêt à Taux Zéro renforcé, Prêt social de Location accession) et le soutien des collectivités locales. g) Mieux gérer la demande et les attributions de logements sociaux Les procédures de demande et d’attribution des logements sociaux sont encadrées par la loi. Le Mouvement Hlm s’attache à améliorer ses process pour toujours plus de transparence et de justice sociale. L’attribution de logements sociaux est une procédure encadrée par la loi.

Depuis l’enregistrement de la demande jusqu’à la tenue de la Commission d’attribution des logements (CAL), la procédure d’attribution d’un logement social fait l’objet d’un encadrement èglementaire précis et détalllé. Elle associe les ballleurs sociaux et différents acteurs disposant de droits de réservation sur les logements (collectivités territoriales, préfectures, comités interprofessionnels du logement). Les conditions d’accès sont fixées par la loi : Avoir la citoyenneté française ou, pour les personnes étrangères, un titre de séjour régulier ; Disposer d’un minimum de ressources ; Ne pas être déjà propriétaire d’un logement adapté à ses besoins. Les personnes prioritaires pour l’attribution de logements Cinq publics sont définis c ires :